Nhiều cải cách thủ tục hành chính, những ưu đãi mới cùng các chế tài mới sẽ là nền tảng giúp hoạt động thị trường năm 2018 phát triển bền vững hơn.

Bổ sung, sửa đổi quy định về thu tiền sử dụng đất

Nhắc tới chính sách mới có liên quan tới thị trường bất động sản có hiệu lực từ tháng 1/2018 phải kể đến Nghị định số 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu Tiền sử dụng đất và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Theo Nghị định 123/2017, nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 1/7/2014 trở về sau, thì Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) - (Tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.)

Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu Tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) - (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất tính thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ) thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất).

Về miễn, giảm Tiền sử dụng đất, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP bổ sung quy định, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thu Tiền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về Tiền sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép miễn, giảm Tiền sử dụng đất theo quy định của pháp Luật Đất đai trước ngày 1/7/2014 khi chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì xử lý như sau:

- Đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Trường hợp số Tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm không tính vào giá chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện dự án thì người nhận chuyển nhượng tiếp tục được miễn, giảm Tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đầu tư cho thời gian còn lại của dự án.

+ Trường hợp người nhận chuyển nhượng không tiếp tục thực hiện dự án thì phải nộp Tiền sử dụng đất theo quy định đối với dự án sau chuyển nhượng. Trường hợp người chuyển nhượng đã thực hiện một phần nghĩa vụ tài chính về đất đai thì người nhận chuyển nhượng được kế thừa phần nghĩa vụ mà người chuyển nhượng đã nộp.

- Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người chuyển nhượng phải nộp đủ số tiền đã được miễn, giảm vào ngân sách nhà nước theo giá đất tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chung cư bắt buộc phải có hộp thư từ ngày 01/01/2018

Đây là nội dung mới tại Thông tư 30/2017/TT-BTTTT ngày 15/11/17 của Bộ Thông tin và Truyền thông quy định về việc lắp đặt thùng thư công cộng tại khu đô thị, khu dân cư tập trung và hộp thư tập trung tại nhà chung cư, tòa nhà văn phòng.

Theo đó, Thông tư 30 nêu rõ, khi xây dựng mới nhà chung cư, tòa nhà văn phòng, chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí địa điểm và lắp đặt hộp thư tập trung thuận tiện cho việc phát thư, báo, tạp chí của các doanh nghiệp bưu chính và việc nhận thư, báo, tạp chí của tổ chức, cá nhân trong nhà chung cư, tòa nhà văn phòng.

Trường hợp nhà chung cư, tòa nhà văn phòng đã đưa vào sử dụng nhưng chưa có hộp thư tập trung, ban quản trị hoặc đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, tòa nhà văn phòng có trách nhiệm bố trí địa điểm và tổ chức để tổ chức, cá nhân trong nhà chung cư, tòa nhà văn phòng thực hiện việc lắp đặt hộp thư tập trung…

Phạt tối đa 1 tỷ đồng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng từ 15/1/2018

Ngày 27/11/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Theo đó, phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng đối với hành vi lựa chọn tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện năng lực tham gia hoạt động khảo sát xây dựng; lập quy hoạch xây dựng; lập dự án đầu tư xây dựng; thẩm tra dự án đầu tư xây dựng; quản lý dự án đầu tư xây dựng; thiết kế xây dựng; thẩm tra thiết kế xây dựng, dự toán; thi công xây dựng; giám sát thi công xây dựng; quản lý chi phí đầu tư xây dựng; định giá xây dựng; kiểm định xây dựng; thí nghiệm chuyên ngành xây dựng.

Ngoài ra, chủ đầu tư có sử dụng nhà thầu nước ngoài còn bị phạt tiền từ 70 - 80 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Để nhà thầu nước ngoài tham gia hoạt động xây dựng khi chưa được cấp giấy phép hoạt động xây dựng theo quy định; để nhà thầu nước ngoài không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng liên danh với nhà thầu Việt Nam hoặc không sử dụng nhà thầu phụ Việt Nam theo quy định; để nhà thầu nước ngoài sử dụng lao động là người nước ngoài thực hiện các công việc về xây dựng mà thị trường lao động Việt Nam đáp ứng được…

Mức phạt tiền tối đa trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng là 1 tỷ đồng; trong lĩnh vực khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở là 300 triệu đồng.

Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ một số trường hợp). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính, thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh, vật liệu xây dựng là 1 năm. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng; phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở là 2 năm.

Phạt tiền từ 250 - 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư chậm tiến độ

Nghị định 139/2017/NĐ-CP cũng tăng mức xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản…

Theo đó, xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị; phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng từ 20 - 30 triệu đồng.

Đối với vi phạm quy định về nghiệm thu, thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình, phạt tiền từ 50 - 60 triệu đồng; phạt tiền từ 70 - 80 triệu đồng đối với hành vi bàn giao, đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào sử dụng khi chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo quy định.

Đối với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản phạt tiền từ 250 - 300 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau:

- Triển khai dự án chậm tiến độ đã được phê duyệt;

- Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định;

- Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;

Phạt tiền từ 270 - 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.

Với những quy định mới này, sẽ hạn chế được việc chậm bàn giao công trình, người mua nhà sẽ an tâm hơn khi mua nhà. Cơ chế xử phạt tăng nặng, cũng như quy định sử dụng vốn, ngân hàng bảo lãnh sẽ tạo sự minh bạch hơn cho thị trường.