Căn hộ trên dưới 1 tỷ từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung trên thị trường TP.HCM. Tuy nhiên, khoảng hơn 1 năm trở lại đây, việc tìm mua căn hộ ở mức giá này, đang ngày càng trở nên khó khăn, với khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở.

 

 

Nguồn cung không đủ cầu

Đầu tháng 7/2017, một dự án thương mại với hơn 200 căn hộ chủ yếu ở mức giá dưới 1 tỷ, tại quận 12, đã mở bán thành công 100%, chỉ sau 3 tuần công bố. Cũng tại khu vực này, dự án nhà ở xã hội giá rẻ Zen Tower cũng ghi nhận lượng khách hàng đăng ký mua vượt quá số lượng căn hộ, chỉ sau một thời gian ngắn.

Khu Tây Sài Gòn có khá nhiều dự án được môi giới quảng cáo với mức giá dưới 1 tỷ/căn. Tuy nhiên, đa phần các căn hộ này chỉ là căn 1 phòng ngủ, chiếm tỷ lệ không đáng kể. Dự án hiếm hoi có phần lớn căn hộ ở mức giá trên dưới 1 tỷ là Heaven Riverview đã giao dịch gần hết block đầu tiên. Hiện tại, block mới Heaven Cityview vẫn trong giai đoạn nhận giữ chỗ, chưa mở bán chính thức.

Tại khu Đông Sài Gòn, từ đầu năm đến nay, nguồn cung căn hộ mới từ các dự án như Saigon Gateway, Him Lam Phú An, Jamila… đều có mức giá phổ biến trên dưới 1,5 tỷ/căn. Dự án mới Lavita Charm, có mức giá chỉ khoảng 1,3 tỷ/căn hộ 2 phòng ngủ, ghi nhận số lượng khách hàng đặt mua hơn 700 chỉ sau chưa đầy 1 tháng công bố.

Dự kiến, trong quý 3/2017, khu Bắc Sài Gòn sẽ đón nhận nguồn cung mới từ dự án Roxana Plaza, số lượng 1.174 căn hộ, giá khoảng 1 tỷ/căn. Đây là dự án có quy mô khá lớn, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ trong tầm giá đang khan hiếm.

Cũng trong phân khúc này, hồi cuối năm 2016, Vingroup đã công bố sẽ phát triển dự án mang thương hiệu VinCity tại quận 9 quy mô gần 300ha. Với mức giá chỉ từ 700 triệu/căn, đây là những dự án khủng, có thể thay đổi tương quan cung cầu. Tuy nhiên, ngoài việc các đơn vị môi giới thi nhau tuyển quân, mở sàn bất động sản đón đầu, thì chủ đầu tư vẫn chưa có thông tin chính thức về thời điểm ra hàng.

Căn hộ xác lập mặt bằng giá mới

Khoảng 2 năm trước đây, căn hộ giá rẻ được ngầm hiểu là mức giá dưới 1 tỷ/căn, thì nay đã thay bằng mức giá tầm trên dưới 1,5 tỷ. Lý giải về điều này, ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Địa ốc Trường Phát, cho rằng, có 3 nguyên nhân chính. Thứ nhất là yếu tố lạm phát cộng dồn qua các năm. Thứ 2là nhiều doanh nghiệp tranh thủ lúc thị trường tốt để bung hàng giá cao, tối ưu lợi nhuận, nên hàng giá rẻ sẽ ít. Thứ 3 là kỳ vọng về lợi nhuận của doanh nghiệp khi thị trường tốt cũng cao hơn, nên mức giá bán ra sẽ cao hơn thời điểm thị trường trầm lắng.

Ông Lê Sỹ Nam, Tổng Giám đốc Công ty Nhà Thời Đại, cho biết, ngay như quận 8, nơi được xem là có mặt bằng giá khá rẻ, nhưng khảo sát khoảng 10 dự án trong khu vực, thì mức giá phổ biến là trên 20 triệu/m2, thậm chí có dự án giá lên đến 30 triệu/m2. Mức giá từ 15 triệu đồng/m2 như Heaven Riverview chỉ là cá biệt, do quỹ đất rẻ được chủ đầu tư gom từ 10 năm trước và dự án không vay ngân hàng.

“Nhà giá rẻ hiện nay đã không còn rẻ. Nhu cầu thực về nhà ở của người dân còn rất lớn. Tuy nhiên, mức giá bán căn hộ đang vượt tầm khả năng thanh toán của nhiều khách hàng. Đối với doanh nghiệp, khi mọi chi phí không thể cắt giảm, cách duy nhất để hạ giá bán là giảm diện tích căn hộ. Hiện tại, vấn đề này vẫn chỉ dừng ở mức thí điểm, chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh. Do vậy, để giải quyết bài toán này phải bắt đầu từ cơ chế, chính sách và hàng lang pháp lý” - ông Nam chia sẻ.

Được biết, cuối tháng 7/2017, UBND TP.HCM cũng đã ban hành kế hoạch phát triển và quản lý nhà ở dành cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố giai đoạn 2016 - 2020. Trong đó, sẽ phấn đấu xây dựng khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội, có giá từ 300 triệu đồng đến khoảng 1 tỷ đồng, để phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tượng. Đây được xem là nỗ lực mới của chính quyền TP.HCM để đưa giá bán căn hộ về sát khả năng chi trả của người thu nhập thấp.