Báo cáo tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2017 do HoREA vừa công bố cho thấy, tuy có khá nhiều thay đổi trong cán cân cung - cầu nhưng một số vấn đề tồn đọng trên thị trường từ các năm trước đây vẫn cần được giải quyết.

Căn hộ bình dân vẫn chiếm tỷ lệ thấp

Thị trường nhà ở thương mại của thành phố trong 10 tháng đầu năm 2017 có 61 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 28.639 căn, tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 61.102 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.451 căn, chiếm tỷ lệ 26%, phân khúc trung cấp có 13.976 căn, chiếm tỷ lệ 48,8%, phân khúc bình dân có 7.212 căn, chiếm tỷ lệ 25,2%.

Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) chiếm tỷ trọng lớn nhất đến 74% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 09 tháng đầu năm. Đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ). Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ bình dân vẫn còn khá thấp (chỉ chiếm 25,2%) chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động, sinh viên, người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư.

Sôi động thị trường chuyển nhượng BĐS

Trong 10 tháng đầu năm 2017 đã có 29 dự án được mua bán, chuyển nhượng, trong đó có 11 dự án phải hoàn thiện thêm các thành phần hồ sơ theo quy định, 11 dự án được UBND TP chấp thuận cho chuyển nhượng. Riêng quý III, Tp.HCM là đại diện dẫn đầu thị trường mua bán sáp nhập cả nước với 5 thương vụ được ghi nhận. Các tài sản được giao dịch tọa lạc tại Thủ Thiêm, quận 4, 5, 9 và huyện Bình Chánh.

Thương vụ có giá trị lớn đáng chú ý là VinaLand Limited bán cổ phần tại Vina Square, một khu đất phát triển dự án phức hợp, có diện tích 3ha tọa lạc tại quận 5, Tp.HCM cho Công ty Địa ốc Trí Đức. Ngoài các tài sản nhà ở và khu đô thị phức hợp, thị trường M&A cũng xuất hiện một giao dịch khu công nghiệp đó là Ascendas Singbridge chuyển nhượng lô đất có diện tích 0,3 ha tại Khu công nghiệp Singapore Ascendas Protrade (APSTP) cho Công ty công nghệ Koan Hao (Đài Loan).

Nguồn cung Condotel tăng mạnh

Thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, hometel, serviced apartment) đang có sự phát triển mạnh và nhiều trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44% tổng nguồn cung). Điều này là không bình thường, vì ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort. Việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm nhưng không có biện pháp bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết nên sẽ tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Một vấn đề cần được Nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong hệ thống pháp luật mà Hiệp hội đã nhiều lần cảnh báo.

Kìm hãm cơn sốt đất nền vùng ven

Cơn sốt "giá ảo" đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được hạ nhiệt kịp thời nhờ có những biện pháp chỉ đạo quyết liệt của Lãnh đạo thành phố cũng như sự vào cuộc tích cực của các sở, ngành chức năng và các quận, huyện,  qua đó giúp tăng cường sự minh bạch thông tin về quy hoạch, về chính sách tách thửa đất ở của thành phố. Việc làm này rất được người dân đồng tình, hoan nghênh. Tuy nhiên, hiện nay, do khan hiếm nguồn cung nên đang có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

Chưa giải quyết rốt ráo vấn đề giấy tờ cho người nước ngoài mua nhà

Để thực hiện việc cấp "sổ đỏ" cho người nước ngoài khi mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, dù đã được Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có văn bản hướng dẫn các tỉnh và thành phố thực hiện, nhưng trên thực tế nhiều người nước ngoài mua nhà ở vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Việc tiếp cận mua vẫn chủ yếu thông qua người Việt. Đây cũng là vấn đề cấp bách cần phải được giải quyết trong thời gian tới.

Tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng

Toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 09 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp, chủ yếu là tranh chấp do sở hữu chung trong chung cư; tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hàng tháng; về chất lượng xây dựng chung cư; chất lượng thiết bị; công trình. Đặc biệt gay gắt là nhiều trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết; chưa làm "sổ đỏ" cho người mua nhà qua nhiều năm; trong đó có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp; hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn.