Thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng quý 2-2017, trong đó phân khúc thị trường khách sạn, nghỉ dưỡng đang tăng trưởng mạnh, mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro.

Sức hút của thị trường khách du lịch làm thị trường BĐS Đà Nẵng tiếp tục hưởng lợi. Hiệu ứng từ Năm APEC 2017 cũng tác động tích cực lên thị trường.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, BĐS nghỉ dưỡng ven biển ở Đà Nẵng là điểm nóng đầu tư trong hai năm gần đây, đặc biệt là loại hình căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) đang thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Trong sáu tháng đầu năm 2017, thị trường ghi nhận nguồn cung mới từ dự án Coco Ocean Resort & Spa, thuộc Tổ hợp du lịch và giải trí Cocobay Đà Nẵng, với 520 căn hộ cao cấp, nâng tổng nguồn cung lên 6.715 căn. Dự kiến hai tháng cuối năm 2017, sẽ có thêm khoảng 1.350 căn từ 5 dự án; nguồn cung mới trong hai năm tiếp theo là 9.000 căn, tương ứng có khoảng 19.600 phòng khách sạn từ 3-5 sao được đưa ra thị trường.

Thế mạnh về du lịch của Đà Nẵng được khai thác hiệu quả nhờ phát triển hạ tầng đô thị, kết nối giao thông với hàng loạt những đường bay trực tiếp cũng như thuê chuyến được mở ra tại Đà Nẵng đã kéo du khách nước ngoài đến Đà Nẵng ngày một nhiều hơn.

Trong 6 tháng đầu năm 2017, Đà Nẵng đã đón hơn 3,2 triệu lượt khách, trong đó du khách quốc tế đạt 38%, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự gia tăng này ảnh hưởng tích cực đến các loại hình dịch vụ du lịch cũng như nhu cầu về đầu tư BĐS.

Năm 2016 và 2017, hàng loạt các khách sạn 4 sao khai trương, nhất là các khách sạn dọc tuyến đường Võ Nguyên Giáp. Trong khi đó, công suất phòng trung bình khách sạn 4-5 sao đều đạt trên 60%. Điều này cũng thúc đẩy tình trạng “lướt sóng” đầu tư vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng, để đón du khách đổ về Đà Nẵng trước và sau sự kiện Tuần lễ Cấp cao APEC 2017.

Tuy nhiên, sự phát triển BĐS du lịch quá ồ ạt sẽ làm thị trường ứ hàng, cung vượt cầu khiến thị trường rơi vào khó khăn. Hiện tại, Đà Nẵng đang có 14.255 phòng và dự báo đến năm 2020 sẽ có 32.021 phòng. Đó là chưa kể các loại hình căn hộ truyền thống và cả căn hộ condotel.

Làn sóng đầu tư, đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng đang diễn ra mạnh mẽ ở Đà Nẵng để đón đầu nhu cầu của du khách sẽ đổ về thành phố trước và sau sự kiện APEC 2017. Tuy nhiên, cần theo dõi thận trọng trong những năm tới và cẩn trọng trước làn sóng đầu tư ồ ạt của khách sạn và condotel ở Đà Nẵng.

Thách thức về sự phát triển của thị trường căn hộ khách sạn còn đến từ cơ sở pháp lý mà loại hình BĐS này đang đặt ra. Hiện căn hộ khách sạn chưa được các cơ quan chức năng quản lý Nhà nước cấp quyền sở hữu căn hộ.

Theo ông Nguyễn Quang, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhiều khách hàng rất băn khoăn về tính pháp lý với condotel. Theo ông Quang, chủ đầu tư condotel đang hưởng lợi từ việc đầu tư và khách hàng cũng được hưởng lợi bởi có sự chia sẻ lợi nhuận từ kinh doanh khai thác căn hộ. Tuy nhiên, phần lớn các khách hàng đầu tư lướt sóng và các hình thức giao dịch đặt mua, giao dịch sản phẩm condotel chủ yếu diễn ra trên mạng điện tử.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thanh Bình, Phó Tổng Giám đốc VP Bank, chuyên gia Chính sách công tại chương trình Fulbright Việt Nam cảnh báo giá trị thực của căn hộ codotel được nhà đầu tư thực hiện với giá bán căn hộ cho nhà đầu tư thứ cấp là có sự cách biệt lớn. Chủ đầu tư có cam kết mức hưởng lãi suất cho thuê căn hộ để kinh doanh khách sạn dù ở mức cao từ 15-20% cho trọn vòng đời căn hộ (thời gian được sở hữu căn hộ nếu có).

Với giá bán căn hộ codotel đang diễn ra cùng với sự biến động khó lường của thị trường khách du lịch thì mức cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp không lấy gì bảo đảm, xu hướng giảm 47% lãi suất cam kết ban đầu là hiển hiện.

Ông Nguyễn Hữu Đức, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty CP Địa ốc FirstReal tại Đà Nẵng nhận định, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ cho thuê hay ưu đãi lãi suất ngân hàng chỉ là chiêu thức để thu hút khách hàng đến mua dự án, chứ hiệu quả kinh doanh của căn nhà sau khi mua thì không ai có thể nói trước được.

Ông Erik Billgren, Quản lý điều hành Savills Đà Nẵng thẳng thắn cho rằng, phía sau bức tranh hào nhoáng các condotel là tình hình kinh doanh các dự án condotel khi đi vào khai thác còn nhiều gam màu xám. Nói cách khác, là dòng tiền để trả lãi cho người mua nhà không thể bảo đảm như cam kết.