Phản ánh về thị trường BĐS trong 5 tháng đầu năm, các chuyên gia chỉ ra thực trạng người dân đổ xô vào đầu tư nhà ở thấp tầng, riêng lẻ và đất nền ở khu vực quận 2, quận 9 và Thủ Đức khiến giá BĐS tăng cao. Mức tăng này được nhìn nhận là vượt xa mức thu nhập của nhiều đối tượng người dân có nhu cầu ở thực. Bên cạnh đó, động thái tăng giá đất được dự báo sẽ tác động mạnh lên cách tính giá tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, giải tỏa và ảnh hưởng đến giá bán của các sản phẩm BĐS trong thời gian tới.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng, giá bất động sản tăng “nóng” thời gian qua có nhiều yếu tố, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Việc giá nhà đất tăng theo thời gian, tiến độ thực hiện, sự phát triển của hạ tầng kỹ thuật của khu vực thường vào khoảng 5-10%/năm. Còn tình trạng giá tăng từ 60-70%, thậm chí là tăng 200-300% chỉ sau 1 năm là rất bất hợp lý, đây là mức tăng vượt qua giá trị thật và rõ ràng là tăng ảo. Với một sản phẩm BĐS phát triển hợp lý, giá bán của nó chỉ nên cao hơn từ 5-7 lần thu nhập của người dân.
Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cũng nhận định, nếu giá bán một dự án vượt qua giá trị xác lập tài sản từ 15-17% thì sẽ hình thành mức giá trị ảo. Thời gian qua, sở dĩ giá nhà đất có xu hướng tăng mạnh, bên cạnh yếu tố đầu nậu thổi giá, việc nhu cầu mua BĐS gia tăng kéo theo nguồn tiền đổ vào BĐS quá lớn trong khi nguồn cung lại đang giảm mạnh.
Từ đầu năm đến nay, Tp.HCM có khoảng 8.700 căn nhà được chào bán, so với con số 11.700 căn cùng thời điểm năm 2017, nguồn cung đã giảm đến 22%. Nhu cầu mua cao khiến yếu tố cạnh tranh tác động ngược lên thị trường BĐS. Thay vì cạnh tranh để giảm giá bán, do đụng phải nguồn cầu lớn, cạnh tranh ở đây rơi vào cạnh tranh từ người mua và đẩy giá bán tăng mạnh.
Tp.HCM vẫn còn nhiều quỹ đất sạch để phát triển nhà ở giá rẻ. Ảnh minh họa: Internet
Trước thực trạng giá nhà đất liên tục tăng, giải pháp cho nhu cầu mua thực của người dân hiện nay là thành phố phải ưu tiên phát triển loại hình nhà giá bình dân, nhà giá rẻ. Tuy nhiên, hiện tại loại sản phẩm này lại không thu hút nhà đầu tư.
Ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phố Đông Group cho rằng, đứng trên vai trò doanh nghiệp, phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ chi phí vốn bỏ ra rất cao, thu hồi vốn chậm mà cho thuê lại không dễ nên nhiều nhà đầu tư vẫn chưa mặn mà lắm. Tất cả các doanh nghiệp phát triển BĐS tại Tp.HCM đều mong muốn phát triển nhà ở dành cho nhu cầu ở thực vì nguồn cầu hết sức ổn định nhưng để triển khai không dễ do chi phí sử dụng đất và giải tỏa.
Đồng tình quan điểm này, ông Sử Ngọc Khương cho biết, để hình thành một đơn vị nhà ở, giá đất chiếm từ 40-60%. Như vậy nếu giải quyết được chi phí đất thì sẽ có sản phẩm hợp túi tiền cho người dân. Hiện thành phố còn quỹ đất lớn nhưng nếu không có giải pháp hỗ trợ nguồn vốn, chi phí đất cũng như thủ tục cho chủ đầu tư thì khả năng tạo ra sản phẩm này rất khó. Vấn đề kêu gọi nhà đầu tư tham gia đóng góp cho sự phát triển chung của thành phố theo chính sách nếu đầu tư nhà giá rẻ thì cần xem xét miễn tiền sử dụng đất. Được vậy, vốn đầu tư của doanh nghiệp sẽ giảm đi, đồng thời xác lập giá bán của nhà ở cũng sẽ giảm đi nhiều nếu so với giá nhà ở thương mại. Đây sẽ là chính sách tốt để kêu gọi các nhà đầu tư tham gia vào phát triển loại hình BĐS này phục vụ nhu cầu thực.
Trả lời vấn đề này, ông Phan Trường Sơn - Trưởng phòng quản lý nhà và thị trường BĐS, Sở xây dựng Tp.HCM cho biết, để khuyến khích, kêu gọi nhà đầu tư tham gia vào phân khúc nhà giá rẻ, sắp tới thành phố và chính phủ sẽ nghiên cứu đưa ra các chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê.
Riêng thành phố đang có kế hoạch thực hiện chính sách giải tỏa, đền bù, chuẩn bị quỹ đất sạch để sau năm 2020 giao cho các doanh nghiệp bỏ vốn xấy dựng nhà ở giá rẻ. Sở cũng đang đề xuất với thành phố, ưu tiên chuẩn bị những quỹ đất sạch tại các quận vùng ven như khu quy hoạch gần các tuyến đường Metro, các tuyến đường giao thông trọng điểm, giao cho doanh nghiệp theo hình thức doanh nghiệp chỉ cần bỏ vốn để phát triển nhà ở và không cần phải bỏ ra chi phí tiền sử dụng đất. Với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cho thuê sẽ chỉ cần bỏ vốn xây dựng, quản lý khai thác hoặc cho thuê.
Nói về nguồn cung nhà ở trong thời gian tới, ông Sơn cho biết, kế hoạch vĩ mô của thành phố đến năm 2020 sẽ phát triển thêm 40 triệu m2/sàn nhà ở xã hội, một năm sẽ triển khai 8 triệu m2 sàn. Phấn đấu đến năm 2020 đạt chỉ tiêu 19,8 m2 đất/đầu người. Hiện thành phố đang trong quá trình triển khai hoàn thành chỉ tiêu này.
